Dans la plupart des villes, lorsqu’un opérateur construit un programme immobilier il doit inclure entre 25 et 40% de HLM.

Cela se concrétise de la façon suivante. Mettons que le marché soit établi sur un prix de vente de 4 à 5.000 € le m² bâti, l’opérateur devra réserver dans son projet le pourcentage de plancher prévu pour les HLM qu’il rétrocèdera à ceux-ci au prix de 2.000 € le m².

Evidemment il répercutera cette perte sur la vente du reste du programme.

C’est-à-dire que lorsque vous achetez un appartement dans un programme neuf, vous payez, à la société d’HLM inféodée à la collectivité qui va donner le permis de construire, la différence entre le prix du marché et les 2.000 € le m² de son prix d’acquisition.

Cette charge, qui est portée par vous seul, ne peut pas être considérée comme une solidarité dont la charge devrait incomber, à travers l’impôt, à l’ensemble de la population.

Il s’agit donc tout simplement d’un pot-de-vin, perçu par les sociétés d’HLM dont chacun connait l’immense richesse et la carence dans leur capacité à loger les plus démunis.

Mais les choses ne s’arrêtent pas là. A l’aide des outils que le législateur a mis à leur disposition, les collectivités locales dépossèdent les propriétaires de terrains vierges à vil prix par le biais de leurs droits de préemption et d’organisation de l’espace, puis revendent à des opérateurs amis ces fonciers à un prix très élevé.

Là encore seul l’acquéreur final – et non la collectivité nationale fiscale — va supporter cette plus value artificielle, réclamée au titre de l’aménagement de l’espace et de la solidarité nationale. Ce n’est donc qu’un pot-de-vin supplémentaire versé, exclusivement et à son insu, par l’acquéreur final aux hommes de l’Etat qui gèrent les communes.

En résumé, lorsque vous achetez de l’immobilier neuf, vous payez 20 à 30 %  de pots-de-vin hors marché. Vous partez donc avec un handicap de l’ordre de 50 % sur la valeur marché de votre bien, marge de l’opérateur comprise.

Ce n’est pas demain que votre achat trouvera sa rentabilité ou sa valeur refuge.

Comme le prix du neuf commande indirectement le prix de l’occasion, je vous conseille de passer votre chemin face aux pots-de-vin de l’immobilier qui ruinent la moitié de votre effort d’investissement et créent une bulle artificielle.

Depuis quinze ans j’accumule les preuves de ce que je vous dis sur un programme situé à La Rochelle, qui s’appelle les Cottes-Mailles, qui a de grandes difficultés à voir le jour, contrairement aux intérêts des rochelais. Ce programme  est une victime directe de ces exigences générales de pots-de-vin, déguisées pour les profanes en protection de l’intérêt public.

Cette opération va faire l’objet d’une procédure pénale qui révèlera ces faits délictueux, tout comme nous révélons ici les supercheries de l’impôt soi-disant outil de solidarité. Procédure qui sera probablement perdue.

Comment tout cela est-il possible ?

La corruption ou pot-de-vin exige deux complices, le corrupteur et le corrompu, et évidemment le secret ou la dissimulation.

En règle générale, il est très difficile en matière de corruption de déterminer qui est le corrupteur et qui est le corrompu, tant les intérêts des deux sont croisés.

En immobilier les acteurs sont les services de l’urbanisme et les opérateurs immobiliers.

Les bénéficiaires initiateurs sont les hommes de l’Etat qui espèrent par ce biais acheter leurs électeurs, un peu aussi les opérateurs qui se procurent ainsi des permis de construire.

En réalité, lorsque vous achetez de l’immobilier neuf on ne vous vend pas un bien immobilier, on vous vend un permis de construire, une autorisation, une signature. Dans 90% des cas cette autorisation ne vaut pas un pet de lapin, quelques fois, mais rarement, il y a une adéquation entre cette autorisation et la valeur factuelle de votre achat. Disons qu’alors vous avez eu de la chance, que les dégâts seront moins graves pour vous.

Tour d’horizon des intervenants.

Les services de l’urbanisme

Ils sont les patrons de l’immobilier dans tout le pays, les ordonnateurs des pots-de-vin.

Chaque ville ou agglomération possède un service de l’urbanisme, avec à sa tête un directeur des services. Cela représente environ 1.500 entités et autant de directeurs des services. Ceux-ci, même s’ils sont d’obédiences politiques opposées, sont liés par un pacte commun non défini, occulte, une espèce de franc-maçonnerie à pensée unique, accompagnée de la capacité à exclure toute personne qui ne ferait pas allégeance à leur système.

Tout opérateur qui résiste à la ronde des pots-de-vin est grillé dans tout le pays par cette fraternité des directeurs des services.

Personne donc ne s’y risque. La sanction étant : plus aucun permis de construire, nulle part. Et ne comptez pas sur la justice pour faire échec à cette razzia.

Les élus

Pauvres types. Ils ne connaissent qu’une activité : être élus. Puis, aussitôt fait : être réélus.

La totalité de leur temps et de leur énergie est absorbée par cette activité. Cela entraine pour eux un devoir de séduire la médiocrité au détriment de la compétence. La première représentant beaucoup plus de voix que la seconde, elle est privilégiée par eux.

Ils n’ont que deux moyens matériels pour satisfaire cette obligation, l’impôt et le pot-de-vin, tout deux déguisés évidemment en protection du lien social, du bien public, de la veuve et de l’opprimé, de la solidarité, de l’égalité.

Ils donnent la direction et l’objectif, mais c’est, en immobilier, le directeur des services qui va au charbon, qui met les mains dans le cambouis.

Ce partage des tâches rend difficile à faire la démonstration de leur corruption, d’autant que la fraternité des élus leur permet de légiférer à leur avantage et paralyse la justice qui préfère s’en foutre, même lorsqu’elle comprend ce qui se passe.

N’est ce pas le peuple qui a élus les élus dont, de ce fait, les « cacas sont sacrés ».

Les opérateurs

Ils sont à la fois les corrompus et les corrupteurs. Sans leur participation le système s’écroulerait. Il ne tient qu’autant que vous acceptez de surpayer vos achats immobiliers.

Mais il est vrai que s’ils ne participent pas à la combine ils n’ont pas de permis de construire.

Ils perdent de vue leur mission qui serait de servir au mieux leurs clients. Au lieu de cela, ils n’ont pas d’état d’âme à fabriquer des produits sans valeur factuelle qu’ils vendent très chers au motif qu’il n’y a pas d’autre proposition que celles acceptées par les élus à l’occasion du sésame permis de construire.

Quelque part, ils deviennent des agents des hommes de l’Etat au détriment de leurs acquéreurs. Nous sommes sans doute là devant l’ultime version du communisme égalitariste, du dogme imbécile qui a détruit le marché immobilier, créé la pénurie et interdit l’accès à la propriété raisonnable pour les nouvelles générations.

L’effondrement du système sera terrible. Une pensée émue pour ceux qui ont mis ou mettent dans l’immobilier d’aujourd’hui leurs espoirs et leurs économies.

Bien cordialement. H. Dumas

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