Préambules

Vous héritez d’une SCI à l’iS avec un seul bâtiment commercial que vous louez. Pas de chance, le locataire payant des loyers plantureux vous quitte cinq mois plus tard – son départ étant annoncé par un préavis de six mois, la règle – le défunt est donc prévenu avant de rejoindre le Vahalla ainsi que l’héritier potentiel. Sauf que ce dernier ne savait ni le trépas à venir de son aïeux, ni le schéma précis de ses affaires : L’archétype d’une succession non préparée.

La situation est alors la suivante :

– Le bâtiment est construit via un financement sur trois emprunts contractés par le défunt qui courent toujours, avec terme pour le dernier d’entre eux intervenant trois ans plus tard ;
– Les loyers plantureux touchés jusqu’à leur terme, dans l’année du décès du feu propriétaire, permettent juste de couvrir deux ans d’emprunts à courir ;
– La zone commerciale du bâtiment est en désuétude ;
– Des droits de succession sont évidemment à devoir tout aussi plantureux.

Que faire ?

Renoncer à la succession et laisser les chacals affamés à rogner sur la bête, le coup de maître du défunt parti de rien à la fin des sixties ?

Non ! Démarcher les réseaux immobiliers pour trouver un nouveau locataire, contacter des grandes enseignes directement pour les intéresser. Douze mois de chasse ciblent enfin une enseigne intéressée. La zone commerciale à l’abandon va renaître ensuite avec cette locomotive qui attire d’autres implantations, avec des enseignes phares.

Implanter cette nouvelle enseigne n’a pas été simple. D’abord bataille juridique avec ses services dédiés pour trouver un contrat de bail pour trois ans qui nous sied – 80 pages, puis malheureusement l’adjonction d’une option de vente dudit bâtiment à la suite au profit des nouveaux locataires devenus propriétaires – 80 pages supplémentaires.

Peu importe, ils m’auront payé au final le double du prix dudit bâtiment. J’aurai certes préférer rester le bailleur de ces nouveaux loyers plantureux, mais la négociation n’était pas possible dans le registre. N’oubliez pas les emprunts et les droits de succession encore à honorer qui restent dans la tête du vendeur.

Le jour de la vente du bâtiment

La SCI à l’IS empoche la vente du bien considéré. Elle réalise donc une plus-value nette de cession (PVNC) établie selon la différence entre le prix affiché et les amortissements comptables pratiqués. La SCI du fait de son dernier résultat comptable affichant des loyers plantureux va payer plein pot l’IS sur la plus-value de cession. Entrons dans le détail :

– 520 K euros de PVNC après IS de 28% ;
– Pour prélever ces 520K sous forme de dividende, il faut payer une Flat Tax de 30% ;
– Il reste donc 364 K.

CQFD. Cela couvre tout simplement le restant de mes droits de succession à devoir à l’Etat. En clair ils, eux on, possèdent de facto ledit bâtiment

Prolongements

Nous sommes donc en présence d’un patrimoine qui a été travaillé par un guerrier né dans l’indigence de l’après-guerre « The 2nd » pour prendre l’ascenseur économique, pour tout ou partie au fruit de l’Etat actuel.

Nous sommes aussi en présence de dévastateurs de notre propriété privée, parce que tous ces entregents qui copulent entre eux ont bien compris que tout le fruit de notre travail les sert parmi les serfs.

Conclusion

La Marseillaise lors de mon service militaire, j’ai refusé de la chanter, n’aimant pas le texte et ses prolongements guerriers et destructeurs, ce qui ne m’a pas empêché de faire des préparations « Bérets rouges » comme sauter d’un avion dans un cadre réglé. Mais là, j’ai envie de dire : Réveillez-vous ! Les paroles de la Marseillaise sont peut-être à propos, car sinon toutes les conséquences ne trouveront pas leurs causes …

Bien à vous

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